Una casa in condominio può essere utilizzata come ‘casa vacanze’? La legge risponde

Cosa ha stabilito il Legislatore per chi vuole adibire a casa vacanze un immobile ubicato in un condominio. Normativa chiarissima

Qualcuno ci ha sicuramente pensato. Soprattutto se vive in una zona turistica. Si può adibire a “casa vacanze” un immobile situato in un condominio? Oggi vedremo cosa dice la normativa, anche perché negli anni sono state emesse diverse sentenze sulla questione.

Com’è noto, sono molte le leggi che regolano e limitano il settore della ricezione. L’Italia è un Paese dalle enormi potenzialità turistiche, tanto in estate, quanto in inverno. Per cui, quasi ogni città oppure ogni piccolo centro può diventare una meta per viaggiatori italiani e stranieri. Non sorprende, dunque, il proliferare un po’ a tutte le latitudini di bed & breakfast, affittacamere e case vacanze.

Ma l’Italia è anche la patria delle leggi, dei regolamenti e dei cavilli legali. Per cui, aprire una di queste strutture non è così semplice. Ecco, allora, cosa ha stabilito il Legislatore per chi vuole adibire a casa vacanze un immobile ubicato in un condominio.

Casa vacanze in condominio, si può fare? Bisogna controllare il regolamento condominiale

Senza giri di parole, ecco una prima risposta: non è consentito utilizzare un appartamento come casa vacanze se una clausola del regolamento condominiale lo vieta espressamente. Inoltre, secondo la giurisprudenza, questa attività può essere considerata vietata anche se una clausola proibisce qualsiasi attività che comporti un afflusso sistematico di estranei, disturbando la tranquillità dei residenti.

Le clausole che vietano l’utilizzo di un’unità immobiliare come casa vacanze rientrano nella categoria delle servitù atipiche. Pertanto, la loro opponibilità ai terzi acquirenti deve essere regolata secondo le norme delle servitù, indicando specificamente le clausole che vietano tali attività. In assenza di trascrizione, queste clausole vincolano solo il terzo acquirente che ne prende atto nel contratto di acquisto. Lo ha sancito una sentenza della Cassazione Civile, sez. II, 25/01/2024, n. 2403. Piuttosto recente, quindi.

Se i condomini ritengono che le previsioni del regolamento condominiale impediscano l’uso degli appartamenti come casa vacanze e chiedono un accertamento in tal senso, si tratta di un’actio confessoria servitutis. In questo caso, l’attore deve dimostrare, primo, che le clausole regolamentari sono state accettate dai condomini o approvate all’unanimità dall’assemblea e, secondo, che le clausole sono opponibili ai terzi acquirenti mediante trascrizione nei pubblici registri immobiliari prima dell’acquisto del terzo che non ne fa menzione.

L’accertata violazione del divieto di usare un appartamento come casa vacanze legittima il condominio a richiedere la cessazione dell’attività sia al conduttore che al proprietario locatore. Il condomino locatore risponde delle violazioni del regolamento commesse dal conduttore, a meno che non dimostri di aver adottato tutte le misure idonee a far cessare gli abusi, comprese la richiesta di cessazione anticipata del rapporto di locazione. In questo caso la sentenza è un po’ più datata, dato che è la numero 18629 del 10 ottobre 2016, emessa dal Tribunale di Roma.